En términos del artículo 115 de la LISR, las personas físicas que tributen en el régimen de arrendamiento, pueden aplicar las siguientes deducciones:
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Gasto
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Observaciones
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Impuesto predial
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El correspondiente al año calendario
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Contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten al inmueble
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Impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles
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Para los casos en que la entidad federativa donde se encuentre el inmueble exista esta contribución
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Gastos de mantenimiento
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Que no impliquen adiciones o mejoras al bien
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Consumo de agua
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Siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble
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Intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras del inmueble
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Deben corresponder a inmuebles por los cuales se obtienen ingresos acumulables por arrendamiento
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Salarios, comisiones y honorarios
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El total de estos gastos, no podrán exceder del equivalente al 10 % de los ingresos por arrendamiento obtenidos en el ejercicio
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Impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la ley corresponda cubrir sobre salarios pagados
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Primas de seguros
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Que amparen el bien respectivo
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Deducción de las inversiones en construcciones
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Comprende las adiciones y mejoras.
Se deprecian conforme al Capítulo X, del Título IV, a la LISR a razón de un 5 % anual
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No obstante, en lugar de aplicar las deducciones autorizadas anteriores, el contribuyente dedicado a esta actividad puede optar por deducir el equivalente a un 35 % de los ingresos cobrados por el arrendamiento (deducción ciega) más el impuesto predial pagado.
En el caso de subarrendamiento, solo pueden deducirse las rentas que pague el arrendatario al arrendador (art. 115, tercer párrafo, LISR).
Las deducciones se aplicarán considerando el importe que de estas corresponda al periodo del pago provisional. Es decir, si el impuesto predial del ejercicio se paga en enero, para este pago solo se puede tomar una doceava parte del gasto. Quienes realicen pagos provisionales de forma trimestral, tomaran una cuarta parte del gasto anual para calcular sus pagos provisionales (art. 197, RLISR).
Asimismo, para la depreciación correspondiente a las construcciones se tomará el mismo criterio.
Caso práctico
Para lograr una mejor comprensión de lo anterior se presenta el siguiente ejemplo, la base gravable para el ISR de junio de una persona física que otorga un inmueble en arrendamiento en $16,500.00 y que aplica las deducciones autorizadas, es la siguiente:
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Concepto
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Importe
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Depreciación anual del inmueble
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$62,500.00
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Impuesto predial del ejercicio
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4,200.00
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Gastos de mantenimiento del mes
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1,450.00
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Seguro anual del inmueble
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15,400.00
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Depreciación mensual actualizada del periodo
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Concepto
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Importe
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Depreciación anual del inmueble
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$62,500.00
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Entre:
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Meses del ejercicio
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12
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Igual:
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Depreciación mensual
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$5,208.33
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Por:
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Factor de actualización
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1.2688
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Igual:
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Depreciación mensual actualizada del periodo
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$6,608.33
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Factor de actualización
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Concepto
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Importe
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INPC del ultimo mes de la primera mitad del periodo de utilización en el ejercicio (marzo 2018)
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132.436
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Entre:
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INPC del mes de adquisición (junio 2012)
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104.378
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Igual:
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Factor de actualización
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1.2688
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Deducción del periodo
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Concepto
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Impuesto predial del ejercicio
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Seguro anual del inmueble
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Monto
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$4,200.00
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$15,400.00
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Entre:
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Doce
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12
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12
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Igual:
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Deducción del periodo
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$350.00
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$1,283.33
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Base gravable
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Concepto
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Importe
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Renta cobrada
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$16,500.00
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Menos:
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Gastos de mantenimiento del mes
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1,450.00
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Menos:
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Depreciación mensual actualizada del periodo
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6,608.33
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Menos:
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Impuesto predial del periodo
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350.00
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Menos:
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Seguro del inmueble del periodo
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1,283.33
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Igual:
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Base gravable
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$6,808.34
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Si las deducciones no se ejercen en el periodo al que correspondan, se podrán efectuar en los siguientes periodos del mismo ejercicio o al presentar la declaración anual.
Cuando las rentas sean inferiores a las deducciones del periodo, podrá considerarse la diferencia como deducible en los pagos siguientes, siempre y cuando las deducciones sean del mismo año calendario.
